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每年逾百万元经营性收入反哺业主 网红小区的治理秘诀
2018年07月06日 08:39:07来源:浙江在线作者:记者 陆海旻 通讯员  樊燕飞

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  浙江在线7月6日讯(浙江在线记者 陆海旻 通讯员 樊燕飞)拥有一个运作得当、团队合力的小区业委会,是怎样一种体验?

  杭州市西湖区文新街道的兰桂花园,就有这么一个业委会。业委会不仅把小区管得好,而且每年有逾百万元的经营性收入反哺业主,得到几乎所有业主的交口称赞。近日,这个被称为“杭州福利最好的小区”又干了一件有点轰动的事:小区600多位业主齐聚,将“业委会成立20周年庆典”开到了省人民大会堂,再次成为“网红小区”。

  社区是社会的基础细胞,社区公共服务的好坏,关系居民的生活质量,也是社会基层治理能力的体现。社区管理常被看作“吃力不讨好”的事,兰桂花园业委会是如何解决管理难题的?

  多沟通,赢得业主信任

  兰桂花园共有住户346户。这个交付了20年的老小区,在绿城物业服务公司有关负责人看来,依旧是最值得购买的楼盘之一。“因为维护得好,跟交付5年的小区一样。”他认为,小区拥有优良的人居环境,主要归功于业委会治理有方。

  这些年,为了提升小区居住环境,业委会搞了许多“大工程”。比如:免费为全体业主安装自来水一户一表,是全杭州第一家;在小区主干道安装32个监控摄像头,当时在绿城物业管理的城西区域也是第一家……每项工程,都给业主带来实实在在的好处。

  在兰桂花园业委会主任周国柱看来,这些“大工程”能够在业主的支持下顺利实施,首先归功于良好的沟通。涉及小区的事项决策,业委会都严格按照议事规则进行——业委会成员提议,再请业主代表一起开会商议,然后业主大会决议,决议形成后,在小区内公示7天,实施进度和结果也要定期公示。

  这两天,兰桂花园正讨论停车位收费梯度上涨事项,通过率达到87%。“很多小区一涉及物业费涨价、动用业主共有收支问题,常常是两极分化,业主投诉和意见很多。”周国柱说,为了平衡各方利益,在车位费调整决策之前,业委会连续开了三个座谈会,最后基本达成共识。

  更难能可贵的是,兰桂花园业委会还定期把业委会会议纪要、社区活动、物业服务内容做成简报,投入业主们的信箱中。“小区大小事,虽然也会通过业主微信群、物业服务的客户端传播,但为了方便不用电子产品的老人阅读,还是保持信箱投递这种传统方式。”周国柱说,良好的沟通,才是获得业主信任的关键。

  话语权和知情权得到尊重,业主们参与公共事务的活力由此被激发,业委会的工作也更容易推进。“接下来,我们准备花300万元,装修房屋外立面、翻新马路。”周国柱说,这些在别的小区看似难以完成的事情,在兰桂花园却进展得十分顺利。

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  引外援,解决专业难题

  担任业委会主任13年来,周国柱也在不断学习、探索小区管理的模式。

  “在小区治理中,我觉得业委会必须要提高专业水平。”一有空,周国柱就会和业委会成员一起,去实地走访、和业主聊天,分析不同小区管理事务的矛盾点。他们还经常去找专业人士咨询,遇到具体问题需要跟物业、业主或第三方交流时,就能有的放矢。

  2013年,兰桂花园收到公告,地铁2号线计划从兰桂花园地下穿过,涉及两栋楼58户居民。最初意见征询期间,有54户投票反对,有业主还要求上访,坚决抵制地铁进入小区。

  地铁要建,但如何最大化满足业主们的诉求,成了摆在业委会面前的大难题。周国柱和他的团队虽然熟悉小区管理,但面对地铁规划这么专业的问题,他们也有些不知所措。“虽然业委会成员们不懂,但我们小区一千多名业主都是业委会可以利用的宝贵资源。”周国柱在小区内一问,果然找到8位相关专业的业主,于是组织他们成立了工作小组,研究图纸、商讨方案。经过工程师业主们的出谋划策,推动地铁公司修改了建设规划,让地铁线路尽量横穿小区公建部分,最大化地避免了住宅房屋拆建。最终方案实施,没有一户业主提反对意见。

  立规矩,化解矛盾纠纷

  让其他小区业主艳羡的是,兰桂花园每年给业主补贴70%的物业费,换句话说,业主们只需要交30%的物业费就可以。这还只是兰桂花园业主们的福利之一,小区发过年终红包、元旦红包、老年人“五一”春游补贴、儿童节红包等,平均每户每年可拿到3000元左右。

  福利好是因为小区收入高。2018年,兰桂花园的房屋出租等经营性收入预计达到140万元。起初,和其他小区类似,有些业主质疑“业委会无利不起早”。业委会作为业主大会的执行机构,在小区管理的问题上,如何到位不越位、用权不越权,考验的正是业委会的管理水平。

  小区治理中,兰桂花园业委会坚持一个原则,就是“坚决不碰钱”。多年来,兰桂花园业主共有收支一直都存放在物业公司的账户中。“虽然,这样做要比业委会自己管钱多缴5.5%的营业税,但账目清楚,才能得到业主们信任。”周国柱说,每年年底,业委会还聘请专业的会计公司进行审计。

  “有些小区,业委会遭受质疑最为集中的一个方面就是‘黑箱操作’。兰桂花园业委会用规范化、标准化的方式去推进工作,减少了许多不必要的矛盾。”绿城物业有关负责人说。

  没有规矩,不成方圆。兰桂花园制定《业主大会议事规则》等公约,由业主大会通过。有一次,一名拖欠4年物业费、停车费的业主找业委会理论,要享受自己的业主福利。业委会拿出相关公约,其中写着“不缴纳物业费无法享受小区经营性收入分配、福利”,该业主看后无语。此后,再也没人提出异议。

  “小区建立规则后一起遵守,可以进入良性循环;反之,会很被动。”周国柱说,因为依法依规做好管理服务工作,“刺头”业主无法通过“传谣言”或“找瑕疵”恶搞业委会。

  业委会用心经营,也提高了小区居民的归属感和认同感。“进了小区的大门,就是进了家门。”业主陈瑛对记者说。




标签: 业委会;社区;社区自治;兰桂花园责任编辑: 陆海旻
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