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张贴公示能否代替业主大会?这个问题你也可能遇到
2017年03月31日 17:33:02来源:浙江在线作者:记者 陈健

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  (网络配图)

  浙江在线3月31日讯(浙江在线记者 陈健 )小区选哪家物业公司,该由业委会说了算,还是需要全体业主同意?最近,杭州武林商圈的水星阁小区,一起更换物业公司的事件,就引发了一场争议,并且牵出许多疑问。

  居民投诉:

  未经业主大会,业委会私下换了物业

  杭州水星阁小区建于1998年,地处武林商圈核心区域,与新湖武林国际等高端楼盘比邻。由于配套设施老化,物业收费较低,小区管理、消防监控、绿地养护等方面均存在一些问题,不少居民意见较大。

  2016年底,原物业公司合同到期,小区业委会决定不再续约,另外选聘物业进驻。具体选聘事项都由业委会委员负责。

  今年2月19日,水星阁业委会在小区内贴出公示,表示已与浙江久鸿物业服务有限公司达成合作意向,请有异议的业主在三天内电话联系业委会。2月23日,公示期结束,业委会表示,并无业主反对更换物业,于是与久鸿物业公司签订为期三年的服务合同。2月24日,“告全体业主书”贴出,新旧物业立即开始了交接工作。

  然而,数日之后,一些“后知后觉”的业主才发现物业公司已经更换,“久鸿物业是家什么公司?资质过硬吗”“为什么不开业主大会?也不通知到每家每户”“新物业来了,物业费会涨吗?”种种疑问随之产生。

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  水星阁小区正门,右侧高层楼盘为新湖武林国际。


  3月29日上午,记者在水星阁小区内随机采访了20位居民,有8位居民不知道物业公司已经更换;9位居民知道物业变更,但不了解签约过程;还有3位居民表示,不关心物业状况,只要物业费不涨就行。

  有业主指出,新签约的物业公司成立于2016年12月28日,此前没有在任何一个小区进行过物业服务。且该公司的注册地址:杭州市拱墅区祥园路99号1号楼108室,并没有“浙江久鸿物业服务有限公司”这家企业。

  最近又有业主发现,新物业入驻后,除了公司名称变更以外,物业经理、保洁、保安等大部分员工都没有更换。一位女业主告诉记者:“还是同一个经理,同一拨人,以前没有做好的工作,现在就能变好吗?大家心里有疑问。”

  另有一位业主向杭州12345市长热线投诉,质疑水星阁业委会在未公开招标、未召开业主大会的情况下私自与物业公司签约,违反了《物业管理条例》相关内容。

  国务院2016年颁布的《物业管理条例》第十一条规定:选聘和解聘物业服务企业等重大事项,必须由全体业主共同决定。《杭州市物业管理条例》第三十五条也规定:物业服务合同期限届满前三个月,业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。

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  拱墅区祥园路99号为运河广告产业大厦,久鸿物业公司并不在此办公。


  物业公司:

  注册地址正在变更,留用员工为平稳过渡

  3月29日下午,记者来到拱墅区祥园路99号实地探访,发现该地址是运河广告产业大厦的所在地。大厦1号楼一层为中科院运河智谷中心,2号楼一层为杭州北部软件园公共服务中心和星巴克咖啡厅。大厦管理处明确表示,楼内没有“浙江久鸿物业服务有限公司”这家企业。

  再次回到水星阁小区,记者找到了久鸿物业公司的项目经理韩先生。“把地址设在祥园路99号,是为了方便注册。我们公司通过了工商部门的监督检查,通过了国家物业服务资质认定,是合法企业。”韩先生向记者展示了工商营业执照和物业服务资质证书,并且表示,久鸿物业正在申请变更注册地址,未来将把公司总部设在水星阁小区。

  对于员工情况,韩先生解释:“我确实是上一家物业公司的项目经理。但现在重新被久鸿公司聘用,继续负责管理水星阁。留用其他员工也是为平稳过渡考虑,老员工熟门熟路,方便开展工作。也有不尽职的员工已被我们解聘。”

  韩先生还表示,为了提高服务质量,公司计划适当提高收费标准,将目前高层楼宇每平米物业费0.8元,上涨到0.95元左右;低层楼宇每平米物业费0.45元,上涨到0.6元左右。韩先生告诉记者:“久鸿物业承诺,前期将投入资金改造小区绿化和消防设施。服务质量一定会比上家物业做的更好。”  

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  位于水星阁小区后门的久鸿物业办公室。


  业委会:

  张贴公示,也是“业主大会”形式之一

  水星阁小区业委会向记者介绍了撤换物业的具体过程。业委会主任高先生表示,前期曾与多家物业联系合作,但由于水星阁每年物业费收入只有61万余元,大部分物业公司认为利润较低,要求大幅提高收费标准。只有久鸿物业愿意低价入驻,并承诺前期投入30万元资金,改善小区环境。

  “虽然久鸿物业成立不久,但是想在杭州树立口碑,要把水星阁打造成样板小区。基于这个原因,业委会选择了久鸿物业。”高先生说。

  高先生还表示,选聘物业过程中,业委会曾召开过一次邻里商谈活动,有50余位居民参加。敲定物业公司后,业委会又召集20余位楼道组长和居民代表进行过商议:“小区目前有700多家住户,互相联系并不密切,很难召开业主大会。所以我们认为,50位居民和20位楼道长能够代表全体居民的意见。”

  同时,业委会主任高先生还认为,张贴公示通知,也是召开业主大会的一种形式:“业主大会可以书面进行,公示三天居民们都没有意见,我个人觉得,就等于已经召开过业主大会了。”


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  3月31日上午,水星阁东侧院内堆放着废旧报纸、纸箱、旧电瓶车等杂物,小区环境有待进一步改善。

    区住建局:

  书面公示,不能代替业主大会

  杭州市下城区住房城建局物业管理科科长曹炯介绍,业委会选聘物业公司,必须获得业主大会书面授权。由部分代表召开业主大会,也必须获得其他业主的书面委托,规定在一定时限内代为行使共同管理权。

  “选定物业公司后再进行公示,居民们没有了选择权和投票权,不等于召开业主大会。”曹炯表示,区住建局将对水星阁小区撤换物业一事进行核查,在正式备案之前,业委会与物业所签合同不具有法律效力。在三个月试用期内,居民如果不认同新进物业公司,可以向区住建局投诉。

  水星阁所在的长庆街道浙大御跸苑社区主任郑红亚表示,社区将监督物业运行情况,并要求业委会与业主增加联系,成立业主微信群,及时向全体业主通报各项事物。如果对新物业公司不满意,居民也可向社区反映,必要时社区可帮助全体业主与物业公司提前解约。


标签: 小区;业主;业委会;物业责任编辑: 陆海旻
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